Combien rapporte votre Airbnb dans le Var en 2026 ? Le simulateur Bonni

Tous les propriétaires que je rencontre me posent la même question dès la deuxième minute : « Ok mais concrètement, ça rapporte combien ? ». La réponse honnête, c’est « ça dépend ». De la zone, du type de bien, des équipements, des mois où le logement est disponible. On a essayé de mettre tout ça dans un simulateur pour donner une vraie estimation en deux minutes.

Pourquoi c’est si dur d’estimer soi-même

Les conciergeries qui annoncent « +40% de revenus » sur leur site, c’est joli mais ça ne veut rien dire concrètement. Un studio à 200 mètres de la plage à Lavandou en juillet, ce n’est pas la même équation qu’une villa à Bormes avec piscine. Airbnb donne une moyenne nationale qui n’aide pas du tout sur la Côte d’Azur.

Pour estimer correctement, il faut combiner le tarif moyen pratiqué dans la zone exacte, le profil saisonnier (le Var, c’est juillet-août dominé, mais le shoulder season change tout), les équipements qui font monter le prix, la capacité d’accueil, et surtout le taux de remplissage réel qui dépend de qui gère.

C’est pour ça qu’un simulateur générique en ligne donne souvent un chiffre à côté de la plaque. Notre approche est différente : on a pris les loyers réels du portefeuille Bonni 2025-2026 sur Lavandou, Hyères, Bormes, La Londe et Cavalaire, et on a construit un calcul qui croise tous les facteurs.

Les facteurs qui changent vraiment le résultat

Voici ce qui pèse le plus dans le revenu annuel d’un logement Airbnb sur la Côte des Maures.

L’emplacement. Lavandou Saint-Clair et Bormes Cabasson sont au top. Hyères centre vaut moins, mais Giens et La Capte rattrapent en haute saison. Cavalaire fonctionne bien mais avec moins de pic estival.

La piscine. Un logement avec piscine privée se loue 25 à 30% plus cher. Une piscine en copropriété, c’est plutôt 10-12%. Sans piscine, on est sur les tarifs de base de la zone.

La vue mer. Une vue mer directe ajoute 15 à 25% au tarif. Une vue panoramique sur la rade ou les collines, c’est 8-12%. Ça paraît cher mais c’est ce que les voyageurs sont prêts à payer en juillet-août.

La climatisation. Pas une option en juillet-août. Sans clim dans le Var, les avis Airbnb chutent et avec eux le taux de remplissage.

Les mois disponibles. Un logement disponible juin-septembre ne fait pas la même chose qu’un logement ouvert toute l’année. Les deux premières semaines de juillet et les deux semaines complètes d’août pèsent à elles seules 40 à 50% du revenu annuel.

Trois exemples chiffrés

Pour donner des ordres de grandeur, voici trois configurations qu’on rencontre régulièrement :

T2 confortable Lavandou Saint-Clair 4 personnes, sans piscine, accès plage à pied, mai-octobre	~22 000 €
Villa premium Bormes La Favière 8 personnes, piscine privée, vue mer, toute l’année	~65 000 €
Studio fonctionnel Hyères centre 2 personnes, équipement de base, mai-septembre	~8 000 €

Ce ne sont pas des chiffres marketing. Ce sont des ordres de grandeur basés sur ce qu’on observe vraiment chez nos propriétaires, en net après commission Bonni.

Comment fonctionne le simulateur

Le simulateur de revenus locatifs Bonni fonctionne en 4 étapes. Type de logement (studio à villa), zone exacte, état (fonctionnel à premium), équipements (16 critères dont piscine privée, piscine copro, spa, vue mer, vue panoramique, clim, accès plage), capacité d’accueil, et mois disponibles à la location.

Le calcul croise les loyers moyens constatés sur le portefeuille Bonni avec un taux d’occupation de 82% (notre moyenne) ou 60% (gestion autonome moyenne dans le Var). Vous obtenez un revenu net annuel estimé, comparé à ce que la même configuration donnerait en gestion autonome.

On y a aussi ajouté une analyse personnalisée par IA. GPT-4o-mini regarde votre configuration et donne trois phrases concrètes sur le potentiel spécifique de votre bien, en tenant compte de votre zone et de vos équipements. C’est souvent plus utile qu’un chiffre brut.

Questions fréquentes

Pourquoi 82% de taux d’occupation chez Bonni contre 60% en autonome ?
Trois raisons principales : tarification dynamique qui ajuste les prix en temps réel, présence multi-plateformes (Airbnb, Booking.com et Abritel en simultané), et taux de réponse inférieur à 1 heure qui favorise le classement Airbnb et convertit plus de demandes.

Le simulateur est-il fiable ?
Pour des écarts de ±10%, oui. Pour un chiffre exact à l’euro près, il faut une visite du logement. Le simulateur donne un ordre de grandeur basé sur les données réelles du marché Var 2026 et nos propres portefeuilles.

Faut-il être propriétaire pour l’utiliser ?
Non. Plusieurs investisseurs s’en servent pour évaluer le potentiel d’un bien avant achat. C’est gratuit et sans engagement.

Quels équipements pèsent le plus dans le calcul ?
Dans l’ordre : piscine privée (+28%), vue mer directe (+20%), accès plage à moins de 200m (+15%), climatisation (+12%), jardin privé (+10%). Les équipements cumulés peuvent ajouter jusqu’à 60% au tarif de base.

Mon logement n’est pas dans la liste des zones. Que faire ?
Choisissez « Autre Var » : le simulateur applique les loyers moyens du département. On intervient principalement sur la côte (Lavandou, Hyères, Bormes, La Londe, Cavalaire) mais on peut discuter du reste.

Que se passe-t-il après la simulation ?
Vous recevez votre estimation détaillée par email avec l’analyse IA. On vous recontacte sous 24h uniquement si vous souhaitez aller plus loin. Aucun spam, aucune relance automatique.